¿Puedo permitirme comprar un piso? La cuenta que nadie te explica
Regla del 30%, gastos reales de compraventa por CCAA, cuota hipoteca en 2026 y tabla sueldo-hipoteca máxima. Lo que el banco no te cuenta.
El banco te dice cuánto te puede prestar. La inmobiliaria te dice que “con tu sueldo lo tienes fácil”. Pero nadie te hace la cuenta completa: lo que el banco te da no es lo mismo que lo que te puedes permitir. Hay una diferencia importante.
La regla del 30% y por qué es prudente
La referencia más usada en finanzas personales para evaluar si una hipoteca es asumible es que la cuota mensual no supere el 30-33% de los ingresos netos del hogar. Los bancos en España suelen conceder hipotecas hasta el 35-40%, pero eso no significa que sea lo más sano: deja muy poco margen para imprevistos, gastos del hogar o cualquier cambio de situación laboral.
El 30% es un límite razonable porque deja margen para:
- Gastos del propio piso: IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento (más de lo que parece)
- Fondo de emergencia para imprevistos (caldera, goteras, electrodomésticos)
- Ahorro e inversión para el futuro
- Calidad de vida y ocio sin agobios financieros
El banco no evalúa si la hipoteca es buena para ti; evalúa si el riesgo de impago es aceptable para ellos. Sus criterios y los tuyos no son los mismos. Que te la concedan no significa que sea lo más inteligente asumir esa cuota.
Gastos asociados a la compra: la tabla que nadie enseña
Mucha gente falla el primer examen de la compra de una vivienda: pensar que solo necesita el 20% del precio del piso para la entrada. En realidad necesitas entre un 30% y un 35%. El 10-15% restante va a gastos e impuestos de compraventa.
| Concepto | Segunda mano (ITP) | Obra nueva (IVA) | Notas |
|---|---|---|---|
| ITP (2ª mano) / IVA (1ª) | Variable por CCAA (ver tabla) | 10% (4% VPO) | Mayor coste de la compra |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5 - 1,5% | 0,5 - 2% | Variable por CCAA; obra nueva = más caro |
| Notaría (escritura compra) | ~0,2 - 0,5% | ~0,2 - 0,5% | Arancel notarial regulado |
| Registro de la Propiedad | ~0,1 - 0,3% | ~0,1 - 0,3% | Arancel registral regulado |
| Gestoría | ~600 - 1.200 € | ~600 - 1.200 € | La paga el comprador si la hipoteca es nueva |
| Tasación (si hay hipoteca) | ~300 - 600 € | ~300 - 600 € | La exige el banco antes de conceder |
ITP por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad Autónoma | ITP general | Tipo reducido (condiciones) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | — |
| Andalucía | 7% | 3,5% (jóvenes, familia numerosa, discapacidad) |
| Cataluña | 10% | 5% (menores 33 años, primer piso, precio < 200k) |
| Comunitat Valenciana | 10% | 8% general; 4% con condiciones |
| País Vasco | 4% | 2,5% (jóvenes) |
| Galicia | 10% | 7% (primer vivienda habitual) |
| Aragón | 8% | 5% (jóvenes, familia numerosa) |
| Castilla y León | 8% | 4% (primer vivienda habitual) |
Cuota mensual real con tipos actuales (2026)
En 2026, con el Euríbor bajando pero aún en torno al 2,5%, los tipos hipotecarios fijos se mueven entre el 2,8% y el 3,5% TIN para hipotecas a 25-30 años. Esta tabla muestra cuánto pagarías al mes según el importe financiado:
| Capital hipotecario | 30 años, TIN 3% | 25 años, TIN 3% | 25 años, TIN 3,5% |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 421 €/mes | 474 €/mes | 500 €/mes |
| 150.000 € | 632 €/mes | 711 €/mes | 750 €/mes |
| 200.000 € | 843 €/mes | 948 €/mes | 1.001 €/mes |
| 250.000 € | 1.054 €/mes | 1.185 €/mes | 1.251 €/mes |
| 300.000 € | 1.265 €/mes | 1.422 €/mes | 1.501 €/mes |
Tabla: con sueldo X, hipoteca máxima razonable
Partiendo de la regla del 30% y de tipos fijos al 3% a 30 años, esta es la hipoteca máxima razonable por nivel de ingresos netos del hogar. No es el máximo que el banco concede; es el máximo que yo recomendaría asumir para mantener salud financiera:
| Ingresos netos hogar/mes | Cuota máx. 30% | Hipoteca máx. razonable (30 años) | Precio piso máx. (con 20% entrada) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | ~107.000 € | ~134.000 € |
| 2.000 € | 600 € | ~142.000 € | ~178.000 € |
| 2.500 € | 750 € | ~178.000 € | ~222.000 € |
| 3.000 € | 900 € | ~213.500 € | ~267.000 € |
| 4.000 € | 1.200 € | ~285.000 € | ~356.000 € |
El error de mirar solo la cuota
La cuota hipotecaria es solo una parte del coste real de tener un piso en propiedad. Estos son los gastos que muchos compradores primerizos no tienen en cuenta:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): varía mucho según municipio. En Madrid capital puede suponer 400-900 €/año para un piso medio. Se suele olvidar porque se paga anual.
- Comunidad de propietarios: entre 80 € y 200 €/mes según el edificio y los servicios (portero, piscina, ascensor...). Suma fácilmente 1.500-2.400 €/año.
- Seguro de hogar: obligatorio si tienes hipoteca. Entre 200 € y 500 €/año según la cobertura.
- Mantenimiento y reparaciones: la regla del 1% anual del valor del inmueble es una referencia razonable. Un piso de 200.000 € debería generar unos 2.000 €/año en mantenimiento medio (fontanería, pintura, electrodomésticos, etc.).
Sumando todo, el coste real de un piso de 200.000 € con hipoteca a 30 años al 3% puede estar entre 900 € y 1.200 €/mes incluyendo hipoteca + comunidad + IBI + seguro + mantenimiento estimado.
Cómo Margen te ayuda a simular antes de firmar
El simulador de hipoteca de Margen hace la misma cuenta con tus datos: introduces el precio del piso, el porcentaje de entrada que tienes disponible, el TIN que te han ofrecido y el plazo. Margen calcula la cuota, el ratio sobre tus ingresos reales actuales y si la operación es verde, ámbar o roja.
El cálculo parte de tus ingresos y gastos registrados en la app, no de un importe que introduces tú a mano. Por eso el resultado es más realista que cualquier calculadora de hipoteca estándar: refleja tu situación actual real, no la que crees tener.
Si además estás pensando en financiar un coche al mismo tiempo, te recomiendo leer nuestro artículo sobre simulador de préstamo de coche para ver cómo afecta a tu capacidad hipotecaria tener ambas deudas.
Prueba Margen gratis
Deja de adivinar. Empieza a decidir con datos.
30 movimientos al mes gratis, sin tarjeta. Simula préstamos, rastrea gastos y sabe en 30 segundos si te lo puedes permitir.
Prueba Margen gratis →Sin tarjeta de crédito. Cancela cuando quieras.
Equipo Margen
Escribimos sobre finanzas personales con datos reales de España. Sin jerga financiera innecesaria, sin asesoramiento: solo números y contexto para que decidas tú.
Sigue leyendo
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mi sueldo debería gastar en hipoteca?
La recomendación estándar es no superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Así si cobras 2.000 € netos, la cuota hipotecaria no debería superar 600-700 €. Los bancos en España suelen conceder hasta el 35-40%, pero eso no significa que sea lo más sano.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en España?
Necesitas al menos el 20% del precio como entrada (los bancos financian como máximo el 80% para primera vivienda, y 70% para segunda). Además, entre un 10% y un 15% adicional para gastos de compraventa (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación). En total, entre el 30% y el 35% del precio del inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso de segunda mano en España?
El principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía por CCAA entre el 6% (Madrid) y el 11% (Cataluña en algunos casos). También se paga el AJD (Actos Jurídicos Documentados), notaría, registro de la propiedad y gestoría.
¿Hipoteca fija o variable en 2026?
En 2026, con los tipos en proceso de bajada gradual, la hipoteca fija sigue siendo la opción más segura para la mayoría de compradores. Los tipos fijos a 25-30 años se mueven en torno al 2,8%-3,5% TIN. La variable está ligada al Euríbor más diferencial, lo que añade incertidumbre. Para un primer piso, la fija da más tranquilidad.
¿Qué documentación pide el banco para conceder una hipoteca?
Últimas 3 nóminas y contrato laboral, declaración de la renta del último año, extracto bancario de 3-6 meses, información sobre otras deudas (préstamos en vigor), y documentación del inmueble (nota simple del Registro de la Propiedad). Si eres autónomo, también las últimas 2 declaraciones del IVA e IRPF.